Vale a pena comprar imóvel que já tenha inquilino?
Adquirir um imóvel usado pode ser uma forma de se obter uma condição comercial vantajosa. Por exemplo, optando por uma construção mais antiga mas que seja mais em conta ou em uma região melhor. No entanto, o que fazer caso se depare com a situação de se interessar por um imóvel atualmente alugado? Como proceder para comprar imóvel com inquilino de forma segura e sem riscos?
De acordo com especialistas ouvidos pela Inteligência Financeira, a primeira coisa é saber qual o objetivo que se tem após a compra.
Se o objetivo for adquirir o imóvel para investir, já ter um locatário pagante pode ser uma vantagem que garanta renda desde o primeiro dia. Por outro lado, se a ideia for se mudar para o imóvel, o interessado deve olhar com mais atenção para o contrato atualmente em vigor.
Pode vender um imóvel com inquilino?
Sim, pode. A lei permite que o proprietário faça a alienação do imóvel a qualquer momento. Só que a possibilidade de o novo dono ocupar o imóvel vai depender de um detalhe muito importante do contrato de aluguel.
Trata-se de um item chamado “cláusula de manutenção”, que está incluso em muitos contratos assinados e garante ao inquilino o direito de permanecer no imóvel mesmo em caso de venda ou doação.
“Se o contrato tiver essa cláusula, preciso verificar se ele está registrado na matrícula do imóvel. Se estiver, a rigor o inquilino tem o direito de ter o contrato cumprido”, explica Rochelle Ricci, sócia da área de contratos do escritório Machado Associados.
Compra de imóvel alugado e o direito de preferência
A especialista recomenda que o interessado em comprar um imóvel alugado dê especial atenção ao “direito de preferência”, facultado ao inquilino antes da venda do imóvel a terceiros. Pela Lei do Inquilinato, deve-se avisar formalmente o inquilino do interesse de venda e, uma vez existindo uma proposta, este pode ter o desejo de cobri-la.
“Quem tem que dar o direito de preferência é quem está vendendo e não quem está comprando, mas se o direito de preferência não for cumprido corretamente, e desde que o contrato de locação esteja registrado na matrícula no prazo da lei, o inquilino poderá reclamar para si o imóvel”, explica Ricci.
“Portanto, quem está comprando precisa se assegurar que o inquilino foi devidamente notificado e não quis ficar com o imóvel”, orienta a advogada.
Compra de imóvel com inquilino para investir
Para quem está buscando um imóvel para investir e obter uma fonte de renda com aluguéis, um imóvel já alugado pode ser uma boa saída para evitar a vacância. Mas, de acordo com os especialistas, também pode se tornar uma dor de cabeça caso se tomem certos cuidados.
“O primeiro passo é fazer uma análise do contrato de locação e do prazo da locação. No caso de uma locação não residencial, se a ideia é a de se manter a locação já existente, quanto mais longo o prazo melhor”, explica Gustavo D’Acol Cardoso, professor da FIA Business School.
“É preciso ver se a locação é sólida e segura. Se o contrato está sendo devidamente cumprido, se todos os pagamentos estão sendo feitos, qual é a garantia que esse locatário está dando. Se for seguro fiança, por exemplo, verificar se está em dia”, diz Rochelle Ricci.
A advogada afirma ser imprescindível que o interessado peça uma cópia do contrato de aluguel e analise todos os pontos acordados. “Se eu estou levando essa renda comigo, eu preciso entender o que vem com essa renda”, explica.
Caso o proprietário atual diga que está tudo certo e que não há nenhum problema com o estado atual do imóvel, a especialista sugere que escreva-se isso no processo de compra do imóvel. Portanto, que se abra espaço para que o vendedor possa arcar com a responsabilidade pelas informações que prestou.
E se eu quiser ocupar o imóvel?
Primeiro, você vai ter que olhar para a cláusula de manutenção, como citamos acima. Importante reforçar, também como um alerta aos inquilinos, que essa cláusula só é válida se devidamente registrada na matrícula do imóvel.
Caso a cláusula não exista ou não haja o registro, o comprador poderá ocupar o imóvel. No entanto, a lei prevê que após a celebração do contrato de compra e venda, o inovo proprietário deve dar um prazo de 90 dias ao inquilino para desocupar o imóvel.
Quanto cobrar e pagar de aluguel?
Reportagens da Inteligência Financeira te ajudam a saber qual o valor ideal para cobrar de aluguel e quanto vale a pena pagar todos os meses pela casa que você está procurando.
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